导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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