饱受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(b认真地还是认真的写作业，认真的与认真地ěn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn认真地还是认真的写作业，认真的与认真地)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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