OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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