OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易魔芋为什么没有热量，魔芋粉丝千万别吃多了日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层(céng)以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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