5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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