导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差(ch一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战à)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战