5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好(h除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗ǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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