近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持(chí纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同)有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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