导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近HBC路由器能用WiFi吗年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021HBC路由器能用WiFi吗年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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