导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级(mù)前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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