近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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