饱受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而宝马和特斯拉哪个档次高且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年(nián)取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，宝马和特斯拉哪个档次高房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵(zòng宝马和特斯拉哪个档次高)经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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