5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(ch上尉是什么级别，上尉是连长还是营长uán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiā上尉是什么级别，上尉是连长还是营长n)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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