导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，钟南山为什么被说成钟百亿ong>直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商钟南山为什么被说成钟百亿品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量(l钟南山为什么被说成钟百亿iàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 钟南山为什么被说成钟百亿