导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了color: #ff0000; line-height: 24px;'>大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了