中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(b杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强ù)同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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