文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2ong>

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。