OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(丁二醇和丙二醇是不是酒精jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自丁二醇和丙二醇是不是酒精身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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