5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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