5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年农村信用社几点上班下班时间末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公农村信用社几点上班下班时间司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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