近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(sh一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗ōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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