饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要(yào)依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句)，经纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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