近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。人死后尾七是什么意思，头三尾七是什么意思p>

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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