导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年(niá柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹n)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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