饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到(dào)监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月)档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而(ér)会出团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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