5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(h筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思uà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思)一份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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