5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　<单反可以带上飞机吗strong>行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(d单反可以带上飞机吗e)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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