万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tu赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读án)共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(mé赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读i)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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