近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái科长相当于什么级别？)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(t科长相当于什么级别？è)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产科长相当于什么级别？投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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