文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，一周期是什么意思是多少天降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-一周期是什么意思是多少天交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银一周期是什么意思是多少天行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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