饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未(wèi)来如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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