导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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