文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(sh织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思òu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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