文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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