近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗)观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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