近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　勿必和务必的区别，务必是什么意思呀a>

勿必和务必的区别，务必是什么意思呀　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)勿必和务必的区别，务必是什么意思呀股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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