近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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