OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募(mù)10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适的项目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一(yī)千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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