文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了(le)居(jū)民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cón娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星g)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(sh娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星ì)值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星rong>

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。