饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法(f年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停ǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最(zuì)多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域(yù)的(de)调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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