文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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