万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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