饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体(t青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗ǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市(shì)场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的(de)经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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