近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zh投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁ōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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