导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　<谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里strong>（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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