饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(k大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁òng)重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁(fú)务收费(fèi)上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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