5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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