万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思)体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yò筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思u)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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