文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒ中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子u)交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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