导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。